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カンタン住み替え
住み替え時の住宅ローンと不動産選びのポイント

住み替え時の住宅ローンと不動産選びのポイント

住み替えを考える際には、住宅ローンの返済や新しい住まいの選び方について慎重に計画を立てることが重要です。この記事では、住み替え時に注意すべきポイントをいくつか紹介します。

・住み替えを検討している住宅ローン利用者

・現在住宅ローンを返済中で、新しい住まいへの移行を考えている方

・住宅ローンは2つ組めるの？ダブルローンは審査が厳しいの？と悩まれている方

住宅ローン返済中の住み替え注意点

住み替えを考える際には、住宅ローンの返済や新しい住まいの選び方について慎重に計画を立てることが重要です。以下では、住み替え時に注意すべきポイントをいくつかご紹介します。

過剰な借り入れは避けること

住宅ローンの残債があっても住み替えは可能ですが、借入額を多くしすぎると「住宅ローン破産」を招くリスクがあります。例えば、住み替え時に40歳だったとすると、35年ローンを完済するのは75歳になります。

住宅ローンの返済を抱えながら、教育資金や老後資金を確保できるかを考える必要があります。住宅ローン控除などの優遇制度は魅力的ですが、ライフステージごとのリスクを想定し、過剰な借り入れは避ける方が無難です。

特に、将来的な収入の変動や予期せぬ出費に備えるためにも、無理のない借り入れを心がけましょう。例えば、収入が減少した場合や、家族の医療費が急に必要になった場合など、予測できない事態に備えることが重要です。

綿密な返済計画を立てること

売却や購入にかかる費用、仮住まいの費用をそれぞれ多めに見積もっておくと、余裕のある返済計画を立てることができます。働き方改革や終身雇用制度の崩壊なども踏まえて、ボーナスや退職金に依存しすぎないことも重要です。ここは手を抜かず、しっかり計画を立てましょう。

また、子どもの進学や結婚などといった家族のライフイベントも考慮に入れ、長期的な視点で計画を立てることが大切です。さらに、万が一の病気や失業に備えて、緊急時の資金も確保しておくと安心です。例えば、毎月の返済額を無理のない範囲に設定し、余裕があるときには繰り上げ返済を行うなどの工夫が考えられます。

「売却」と「購入」は同じ不動産会社で行う

住み替えにあたり「今の家の売却」と「新居の購入」は、同じ不動産会社に依頼した方が効率よくスムーズな取引ができます。別々の不動産会社に依頼すると、スケジュール調整がうまくいかずに売買のタイミングが大幅にずれる可能性があります。

また、高く売ることだけでなく、新居を紹介することにも積極的になってくれる不動産会社を選ぶこともポイントです。

同じ不動産会社に依頼することで、担当者とのコミュニケーションもスムーズになり、トラブルを未然に防ぐことができます。

さらに、売却と購入のプロセスを一貫してサポートしてもらえるため、ストレスも軽減されるでしょう。例えば、売却がスムーズに進むことで、新居の購入資金を確保しやすくなります。

住み替えの場合のローンの選択肢

現住居の住宅ローンがある状態で新居の住宅ローンを借りる場合、「住み替えローン」と「ダブルローン」という2つの方法があります。

「住み替えローン」のメリットとデメリット

「住み替えローン」とは、現住居のローンの残債と新居のローンを合わせて融資してくれるローンのことです。自己資金が足りなくても、新たに購入したい物件を見つけたタイミングで住み替えられるというメリットがあります。

一方、デメリットとしては比較的金利が高い、審査条件が厳しい、スケジュールがタイトなどが挙げられます。

特に、金利が高い場合は総返済額が大きくなるため、慎重に検討する必要があります。また、審査条件が厳しいため、事前に金融機関と相談して自分の信用情報を確認しておくことが重要です。例えば、収入証明や資産状況の確認が必要になることがあります。

「ダブルローン」のメリットとデメリット

「ダブルローン」とは、現住居の住宅ローン返済を続けたまま新居の住宅ローンを組むことです。メリットは、売却と購入のタイミングを合わせる必要がないことと、仮住まいを用意せずに新居へすぐに移れることです。

デメリットは、ローンが2本立てになり返済額が増えることです。特に、返済額が増えることで家計に負担がかかるため、収入と支出のバランスをしっかりと見極めることが重要です。また、ダブルローンを組む際には、金融機関の審査が厳しくなることもあるため、事前に準備をしておくことが求められます。例えば、収入が安定しているか、他の借入がないかなどが審査のポイントとなります。

住み替え元のマンションは賃貸に出すか、売却するか

マンションから住み替える際、所有者によって賃貸に出す方が向いている場合と売却する方が向いている場合があります。

賃貸に出す方が向いているケース

転勤や家族の介護などで住み替えが一時的なものであり、所有物件や街を気に入っていて「いつかはここに戻りたい」という思いがある場合は、賃貸の活用をおすすめします。賃貸に出すことで家賃収入が得られるのも大きなメリットです。

また、賃貸に出し、入居者がいることで、将来的に物件の価値が上がる可能性もあります。

さらに、賃貸に出す際は信頼できる管理会社に依頼することで、物件の管理や入居者対応をスムーズに行うことができます。例えば、定期的なメンテナンスや入居者からのクレーム対応などを管理会社に任せることで、オーナーの負担を軽減できます。

売却を検討する方が向いているケース

売却に向いているケースは、売却で得た資金を次の住まいの購入資金などに充てる場合や、住宅ローンが残っている場合です。ほとんどの住宅ローンは、その住宅に住むことを条件にお金を借りることができます。住まいを持ち続けることにこだわりがなければ、売却して新しい生活にその資金を活かす方が、住み替え先の選択肢が広がるでしょう。

また、売却することで物件の維持費や管理費を削減できるメリットもあります。

さらに、売却を検討する際には物件の市場価値を正確に把握し、適切な価格で売却することが重要です。例えば、周辺の不動産市場の動向を調査して適切なタイミングで売却することで、より高い価格で売却できる可能性があります。