自宅の終活と住み替えのポイント

自宅の終活の目的を明確化しましょう

自宅の終活の目的として、まず資金調達の効果が挙げられます。自宅を売却して得たお金を老後資金に充てることも可能です。また、所有不動産を活用することで節税効果を得ることもできます。相続財産が基礎控除額を超える人は相続時に相続税が課税されるので、相続税対策ができるのも自宅の終活を行う目的となるでしょう。

自宅の終活を進めるための手順

まずは、自分が自宅を取得した動機や目的を振り返り、死後は自宅をどうしたいのかを考えます。次に、自宅を含め、所有している不動産の一覧表を作成して、それぞれの不動産についての必要書類を準備します。

そして、不動産の市場流動性をリサーチしましょう。売却や土地活用または節税対策など、自分の選択肢が決まったら、選択肢に適した専門家にあらかじめ相談しておくのがベストです。

自宅を手放す場合と手放さない場合のメリット

自宅を手放さない場合、資産がなくならずに済むというメリットがあり、「住み続ける」「二世帯住宅に建て替える」「賃貸にする」「土地活用する」といった選択肢があります。

一方、自宅を手放して新たな環境で生活を始める場合のメリットとしては、売却によってまとまった資金を調達でき、介護施設の入居費用に充てることができます。また、自宅を子どもに生前贈与して、子世帯と同居することも可能でしょう。

親と不動産の話をする絶好のチャンス

実家に帰省する年末年始は、親と顔を合わせて不動産の話を進めるのにうってつけの機会です。不動産の話をする際に最も避けたいのが、言い争い。場合によっては、今後一切不動産の話ができなくなるということもあり得るので、なるべく顔を合わせて話を進めた方が良いでしょう。

実家を売却して親の住み替えを考える

実家に住む親はまだ元気だけれど、「階段が辛い」「駅から遠くて外出するのが億劫」という場合は、住み替えを検討するのも手です。不動産を最も簡単に、高く早く売るには不動産の所有者である親が売却することが一番です。ゆくゆくは売却を考えているなら、早めに実家がいくらで売れるか査定するのもおすすめです。

親の住み替え先は大きく分けて2つ

親の住み替え先として考えられるのは、自分たち（子ども）が住んでいる家の近くか、現在親が住んでいる地域の駅や病院の近くです。自分たち（子ども）の家の近くなら何かあった時にすぐ対応できますし、孫たちの面倒を見てもらうこともできるかもしれません。

ただし、自ら住み替えを行いたいと言う親は少なく、今の家に残りたい場合もあります。自分の都合だけを押し付けず、介護や入院のリスクなどを話してゆっくり説得していきましょう。まずは、帰省する前に不動産の話をしたい旨を親に伝えておくことが大事です。

売却と購入の理想のタイミング

持ち家を売却して新居を購入する場合、売却と購入を同時決済で行うのが理想的です。売却後から購入まで時間が掛かると、賃貸住宅など仮住まいのコストが掛かってしまいます。逆に、購入後から売却まで時間が掛かると、住宅ローンが二重払いになってしまうケースが考えられます。

ただ、同時決済は現実的にはかなり難しいので、それを目的とせずにしっかり計画を立てることが大事です。

住宅ローンの残債がある場合の資金計画

住み替えを上手に進めるためには、売却と購入の2つのミッションを並行して計画的に行うことが大切です。特に気を付けるべき点は資金計画についてです。

売却価格が住宅ローン残債を上回る場合は資金計画に余裕が生まれますが、売却価格が住宅ローンを下回る場合は、自己資金で住宅ローンを完済する必要があります。貯蓄の余裕がない場合は、新旧の住宅ローンをまとめて融資してくれる「住み替えローン」を利用するという選択肢もあります。

住み替えは、信頼できるパートナー選びから

住み替えは、家探しから現住居の売却の段取り、資金計画など期限内にやるべきことがたくさんある上に大きな金額が動くので、信頼できるパートナー（不動産会社）選びが重要です。不動産会社にもそれぞれの会社に得意分野があるので、住み替えの場合は売却と購入を同時に依頼できる会社が良いでしょう。